Όλα τα ακίνητα τα οποία έχουν πραγματοποίησει αυθαίρετες κατασκευές ή αλλέγες χρήσης, θα πρέπει να προβούν σε τακτοποίση με τον Ν.4495, για να έχουν το δικαίωμα μεταβίβασης. Το δικαίωμα το έχουν τα ακίνητα όπου, οι αυθαίρετες ενέργειες έχουν πραμγατοποιηθεί πριν το 06/2021. (5) είναι οι κατηγορίες, που ένα ακίνητο εντάσσεται στο νόμο και η κεντρική παράμετρος είναι η ημερομία της αυθερεσίας.
Ν. 4495/17
1
Κατηγορία
Στη πρώτη κατηγορία εντάσσονται τα ακίνητα που πραγματοποιήσα την αυθαιρεσία πριν το έτος 1975 και το πρόστιμο υπέρ του δημοσίου είναι το μικροτέρο απο όλες της κατηγορίες. Το οποίο ανέρχεται 265 € και μένει σταθερό.
2
Κατηγορία
Στη δεύτερη κατηγορία ενσωματώνονται τα ακίνητα που η αυθαιρεσία τους, έχει πραγματοποιηθεί πριν 1983. Το πρόστιμο σε αυτη την κατηγορία και στις ακόλουθες, προσαρμόζεται ανάλογα τις αυθαιρεσίες που έχουν υλοποιηθεί αλλά παραμένει το δεύτερο χαμηλότερο.
3
Κατηγορία
Η τρίτη κατηγορία μπορεί να φιλοξενήσει στοχευμένες αυθαιρεσίες, όπως:
- Αλλαγές στα ανοίγματα, τοποθέτηση θερμόπροσοψης, αλλαγές των διαστάσεων των εξωστών εώς και 20 %, φυτεύση υποχραιωτικής θέσης σταθμευσής, και άλλα.
** τα προαναφερόμενα είναι τα πιό σύνηθες για κατοικίες.
4
Κατηγορία
Η τελευταία κατηγορία που έχει το δικάιωμα ρύθμισης είναι ακίνητα μεταξύ 1983 - 2011. Τα προστίματα σε αυτη τη κατηγορία ποικίλουν, βάση των αυθαιρεσίων και την χρονολογία.
🔎 Ποια ακίνητα μπορούν να ενταχθούν;
-
Κτίσματα με αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που υφίστανται έως 28/07/2011
-
Ακίνητα με παραβάσεις δόμησης, όπως υπερβάσεις σε ύψος, δόμηση, κάλυψη ή προσθήκες χώρων
-
Αυθαίρετες αλλαγές χρήσης (π.χ. από βοηθητικός σε κύριος χώρος)
-
Ακίνητα Κατηγορίας 5 με βαρύτερες αυθαιρεσίες, υπό προϋποθέσεις – όπως: Ακίνητα με κατακυρωτική έκθεση μετά από πλειστηριασμό, με μέγιστο χρονικό όριο υπαγωγής έως 1 χρόνο από την αγορά
📄 Ποια είναι η διαδικασία τακτοποίησης;
-
Αυτοψία από αρμόδιο μηχανικό
-
Σύνταξη τεχνικής έκθεσης και καταγραφή των αυθαίρετων κατασκευών
-
Εκπόνηση νέων σχεδίων κατόψεων και διαγραμμάτων από την ομάδα μας
-
Υπολογισμός προστίμου μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας ΤΕΕ
-
Υποβολή φακέλου με τα απαραίτητα δικαιολογητικά
-
Καταβολή παραβόλου και σταδιακή εξόφληση προστίμου
-
Οριστική υπαγωγή και έκδοση βεβαίωσης τακτοποίησης
🧾 Τυπικά Δικαιολογητικά
-
Οικοδομική άδεια (αν υπάρχει), και τα παρακολουθήματα αυτής.
-
Τοπογραφικό διάγραμμα & διάγραμμα κάλυψης
-
Σχέδια κάτοψης αυθαιρέτων χώρων
-
Τίτλοι ιδιοκτησίας
-
Αντίγραφο Ε9
-
Φωτογραφική τεκμηρίωση
-
Αντίγραφο ταυτότητας και ΑΦΜ ιδιοκτήτη
🎯 Γιατί να τακτοποιήσω το ακίνητό μου;
-
✅ Νομιμότητα: Αποφεύγονται πρόστιμα και κυρώσεις.
-
✅ Μεταβίβαση: Είναι πλέον αδύνατη η αγοραπωλησία ακινήτου με αυθαιρεσίες.
-
✅ Ενεργειακή αναβάθμιση: Προϋπόθεση για ένταξη σε προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ».
-
✅ Ανακαίνιση ή αλλαγή χρήσης: Απαραίτητη για την έκδοση άδειας μικρής κλίμακας ή οικοδομικής άδειας.
📐Πότε απαιτείται Στατική Μελέτη Επάρκειας (ΣΜΕ) σε αυθαίρετα:
Η μελέτη στατικής επάρκειας απαιτείται για κάθε αυθαίρετη κατασκευή ή παρέμβαση, εκτός εάν εμπίπτει στις κατηγορίες 1, 2 ή 3 του άρθρου 96 Ν. 4495/17 και δεν είναι κτίριο κατηγορίας σπουδαιότητας Σ1, στις εξής περιπτώσεις:
-
αα) Στατικά ανεξάρτητη κατασκευή εξ ολοκλήρου αυθαίρετη.
-
ββ) Αυθαίρετη κατασκευή με ΔΕΔΟΤΑ υψηλής προτεραιότητας περαιτέρω ελέγχου.
-
γγ) Αυθαίρετη προσθήκη, τροποποίηση ή αλλαγή χρήσης σε κτίρια κατηγορίας σπουδαιότητας Σ2, Σ3 ή Σ4.
📅 Προθεσμίες – Τι ισχύει;
-
Ο Ν.4495/2017 βρίσκεται σε παράταση λειτουργίας της πλατφόρμας για συγκεκριμένες κατηγορίες αυθαιρέτων. Ειδικά για αυθαίρετα Κατηγορίας 5 (χωρίς οικοδομική άδεια ή με σοβαρές αυθαιρεσίες), η προθεσμία έχει λήξει, αλλά υπάρχουν εξαιρέσεις υπό προϋποθέσεις.
** Όλα τα ακίνητα που έχουν το δικαίωμα υπαγωγής στο πρεφιγραφόμενο νόμο, εξαιρούνται απο τις κυρώσεις και τη κατεδάφηση, εφόσον ρυθμιστούν.